Koupit byt jako investici, pronajímat jej a inkasovat nájemné bez jakýchkoliv starostí s tím souvisejících, je sen každého investora. Avšak s pronájmem nemovitosti souvisí nejen inkasování nájemného, ale také spousty starostí, povinností a celkového starání se o byt. V tomto článku se zaměříme především na otázky týkající se účtování záloh u standardního bytu.
Jako majitel nemovité věci, v tomto případě bytu, jste povětšinou členem společenství vlastníků, které se stará o dům a také, pokud není pověřen externí správce, provádí předpisy záloh na každý konkrétní byt v domě. Součástí takového předpisu záloh bývá zpravidla fond oprav, pojištění domu, odměna statutárních orgánů a správce domu, úklid, zálohy na vodné, vytápění, aj.
V případě pronájmu bytu by tedy mělo být již při sjednávání nájemního vztahu jasné, co bude a co nebude součástí předpisu záloh, který bude hrazen nájemcem po dobu sjednaného nájmu. Předejde se tak případným nejasnostem, dohadům a zbytečným konfliktům ohledně vyúčtování. Na toto samozřejmě pamatuje i občanský zákoník, konkrétně ust. § 2247 odst.2, který taxativně vyjmenovává služby, které jsou nezbytné po dobu nájmu a jsou tedy i zúčtovatelné. Má se za to, že zúčtovatelnými službami jsou:
- dodávky vody,
- odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek,
- dodávky tepla,
- odvoz komunálního odpadu,
- osvětlení a úklid společných částí domu,
- zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
- provoz a čištění komínů,
- případně provoz výtahu.
Naopak, je zákonem (tj. zák.č. 89/2012 Sb, občanský zákoník a zák.č. 67/2013 Sb. zákon o službách) výslovně zakázáno, aby po nájemci bylo požadováno hrazení, či aby se nájemce podílel na úhradě služeb, jenž nesouvisí přímo s vlastnictvím bytu. Nájemci tedy nelze účtovat tyto služby či platby:
- fond oprav,
- pojištění domu,
- odměna správce či statutárních orgánů atd.
Zejména výše fondu oprav může být především u starších bytů poměrně vysoká a v ekonomice pronájmu bytu hraje velmi významnou roli. V případě, že pronajímatel chce, aby fond oprav hradil nájemce, musí na toto pamatovat již při stanovení výše nájemného. Pronajímatel si zjednodušeně řečeno navýší částku nájemného o částku nezúčtovatelných služeb. Je však nutné počítat s tím, že stanovení příliš vysoké částky za nájem, může vést k tomu, že byt nebude vůbec pronajat nebo za velmi dlouho.
„Mnozí majitelé bytů, kteří si nemovitost pronajímají sami si s fondem oprav absolutně nedělají hlavu, zkrátka ho napočítají nájemci do služeb a čekají co bude. Většinou ani nemají ponětí, že něco dělají špatně a vystavují se tak riziku soudního sporu“, sdělila realitní makléřka společnosti BYTY Západ, s.r.o., Iveta Gütterová, která se pronájmům bytů profesionálně věnuje téměř 10 let. Advokát, Mgr. Martin Šnajdr, dodává: „Toto jednání je v rozporu se zákonem a v případě, že nájemce platí majiteli pronajatého bytu fond oprav a další nezúčtovatelné platby mimo nájemné, jedná se ze strany vlastníka o bezdůvodné obohacení způsobené plněním bez právního důvodu.“
Pokud si nejste jisti, zda je váš nájemní vztah právně v pořádku a nechcete řešit složitost vyúčtování služeb a energií po každé změně nájemce či při každoročním vyúčtování, můžete se obrátit na službu Správa pronájmů či Garantovaný nájem od realitní společnosti BYTY Západ, s.r.o., která se věnuje správě pronájmů investičních bytů v Praze a Plzni a se správou má praktické zkušenosti.