Koupit byt jako investici, pronajímat jej a inkasovat nájemné bez jakýchkoliv starostí s tím souvisejících, je sen každého investora. Avšak s pronájmem nemovitosti souvisí nejen inkasování nájemného, ale také spousty starostí, povinností a celkového starání se o byt. V tomto článku se zaměříme především na otázky týkající se účtování záloh u standardního bytu.
Jako majitel nemovité věci, v tomto případě bytu, jste povětšinou členem společenství vlastníků, které se stará o dům a také, pokud není pověřen externí správce, provádí předpisy záloh na každý konkrétní byt v domě. Součástí takového předpisu záloh bývá zpravidla fond oprav, pojištění domu, odměna statutárních orgánů a správce domu, úklid, zálohy na vodné, vytápění, aj.
V případě pronájmu bytu by tedy mělo být již při sjednávání nájemního vztahu jasné, co bude a co nebude součástí předpisu záloh, který bude hrazen nájemcem po dobu sjednaného nájmu. Předejde se tak případným nejasnostem, dohadům a zbytečným konfliktům ohledně vyúčtování. Na toto samozřejmě pamatuje i občanský zákoník, konkrétně ust. § 2247 odst.2, který taxativně vyjmenovává služby, které jsou nezbytné po dobu nájmu a jsou tedy i zúčtovatelné. Má se za to, že zúčtovatelnými službami jsou:
- dodávky vody,
- odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek,
- dodávky tepla,
- odvoz komunálního odpadu,
- osvětlení a úklid společných částí domu,
- zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
- provoz a čištění komínů,
- případně provoz výtahu.
Naopak, je zákonem (tj. zák.č. 89/2012 Sb, občanský zákoník a zák.č. 67/2013 Sb. zákon o službách) výslovně zakázáno, aby po nájemci bylo požadováno hrazení, či aby se nájemce podílel na úhradě služeb, jenž nesouvisí přímo s vlastnictvím bytu. Nájemci tedy nelze účtovat tyto služby či platby:
- fond oprav,
- pojištění domu,
- odměna správce či statutárních orgánů atd.
Zejména výše fondu oprav může být především u starších bytů poměrně vysoká a v ekonomice pronájmu bytu hraje velmi významnou roli. V případě, že pronajímatel chce, aby fond oprav hradil nájemce, musí na toto pamatovat již při stanovení výše nájemného. Pronajímatel si zjednodušeně řečeno navýší částku nájemného o částku nezúčtovatelných služeb. Je však nutné počítat s tím, že stanovení příliš vysoké částky za nájem, může vést k tomu, že byt nebude vůbec pronajat nebo za velmi dlouho.
„Mnozí majitelé bytů, kteří si nemovitost pronajímají sami si s fondem oprav absolutně nedělají hlavu, zkrátka ho napočítají nájemci do služeb a čekají co bude. Většinou ani nemají ponětí, že něco dělají špatně a vystavují se tak riziku soudního sporu“, sdělila realitní makléřka společnosti BYTY Západ, s.r.o., Tereza Šalomová, která se zejména pronájmům bytů profesionálně věnuje téměř 10 let. Advokát, Mgr. Martin Šnajdr, dodává: „Toto jednání je v rozporu se zákonem a v případě, že nájemce platí majiteli pronajatého bytu fond oprav a další nezúčtovatelné platby mimo nájemné, jedná se ze strany vlastníka o bezdůvodné obohacení způsobené plněním bez právního důvodu.“
Pokud si nejste jisti, zda je váš nájemní vztah právně v pořádku a nechcete řešit složitost vyúčtování služeb a energií po každé změně nájemce či při každoročním vyúčtování, můžete se obrátit na službu Správa pronájmů od plzeňské realitní společnosti BYTY Západ, s.r.o., která se věnuje správě pronájmů investičních bytů v Plzni, Praze a se správou má praktické zkušenosti.